Меъёрҳои фоизи қарзҳои бонкӣ барои хариди манзил дар баъзе кишварҳо танҳо 2-3%-ро ташкил медиҳанд. Аммо дар мо барои гирифтани ин гуна қарзҳо намешитобанд, зеро онҳо ҳатто бе дарназардошти фоизҳои баланди мавҷуда ҳам хеле болотар аз имкониятҳои молиявии бештари аҳолии кишвар мебошанд.
Ипотека – «воситаи истисмор ва қашшоқсозии аҳолӣ»?
Дар замони Иттиҳоди Шўравӣ луғатҳои иқтисодӣ калимаи «ипотека»-ро ҳамчун «воситаи истисмор ва қашшоқсозии аҳолӣ дар кишварҳои капиталистӣ» маънидод мекарданд. Аммо ин халал намерасонд, ки қарз барои хариди манзил дар доираи кооператив вуҷуд дошта бошад. Меъёрҳо дар охири солҳои 80-ум 2-4% буданд, касоне, ки имтиёз доштанд, ҳатто метавонистанд қарзи бефоиз гиранд.
Кишварҳои ҳамсояи мо, ки дар асри 20 бо онҳо дар як давлат зиндагӣ мекардем, ин навъи қарзи бонкиро ҳанўз дар миёнаҳои солҳои 1990-ум ҷорӣ карда буданд.
Дар Тоҷикистони соҳибистиқлол қонуни нахустин «Дар бораи ипотека» хеле дертар – моҳи марти соли 2008 қабул гардид. Вале татбиқи он, аз сабаби тўл кашидани корҳои ба коркарду қабули асноди зерқонунии меъёрӣ-ҳуқуқӣ марбут чанд сол ба таъхир афтод.
Аммо ҳатто пас аз омода шудани заминаи муфассали ҳуқуқӣ ҳам бозори ипотекӣ дар мо аслан кор намекард: аксари аҳолии ҷумҳурӣ намефаҳмид, ки ин чист, бонкҳо бошанд намехостанд ин навъи қарзи дарозмуҳлатро ҷорӣ ва реклама кунанд, зеро барои ин сармояи кофӣ надоштанд.
Бо вуҷуди ин, ҳукумат ба ворид кардани қарзҳои ипотекӣ исрор карда, зимнан қайд менамуд, ки барои ин заминаҳои ҳуқуқии лозима омода кардааст.
Аммо ин чораҳо чандон натиҷа надоданд. Дар даҳсолаи охир танҳо ду бонк («Аввалин бонки молиявии хурд» ва «Спитаменбонк») ва ду ташкилоти хурди молиявӣ («Ҳумо» ва «Имон») қарзи ипотекӣ медоданд, ки онҳо ҳам натавонистанд таваҷҷуҳи оммавиро ба ин навъи қарзҳо ба вуҷуд оранд, зеро фоизҳо барои аҳолӣ аз ҳад баланд буданд.
Дар натиҷа ҳаҷми қарзҳои ипотекӣ то оғози соли 2021 ҳамагӣ тақрибан 400 млн сомониро ташкил дод, ки 3,5% портфели қарзӣ (боқимондаи қарзҳои амалкунанда)-и сектори бонкии ҷумҳуриро ташкил медиҳад.
Бонкҳо тағйиру иловаҳоро ба қонун талаб доранд
Бонкҳои нисбатан калон ба Бонки миллӣ пешниҳод мекарданд, ки қонунгузориҳои ипотекиро такмил диҳанду сода кунанд, то ки ҳам барои ташкилотҳои кредитӣ ҷолиб бошаду ҳам барои муштариёни эҳтимолӣ. Онҳо коҳиш додани меъёрро танҳо пас аз бознигариии қонун, бо дарназардошти иловаҳои пешниҳодкардаашон қабул доштанд.
Талаби асосии бонкҳо ин буд, ки аз қонун шарте чун баррасии судии байни гаравдиҳанда ва гаравгиранда дар сурати аз ҷониби муштарӣ вайрон шудани шартҳои шартнома аз байн бардошта шавад. Ба сифати авмол барои гарав ҳангоми ипотека манзиле баромад мекунад, ки бонк маҳз барои хариди он қарз медиҳад.
Дар бонкҳо он замон мегуфтанд, ки дар шароити камии маблағҳои озод қарзҳои дарозмуҳлат дода бе ин ҳам сахт риск мекунанд ва мурофиаҳои судии имконпазир дар ин сурат боз иловатан харҷи вақт, неру ва маблағҳоро талаб хоҳанд кард.
Роҳбари бонки давлатии тиҷоратии «Амонатбонк» Сироҷиддин Икромӣ тобистони соли 2019 дар нишасти матбуотӣ гуфт, ки ҷорӣ намудани ипотека танҳо пас аз қабули тағйиротҳое имкон дорад, ки, аз ҷумла, бо тартиби ғайрисудӣ гузаштани моликияти ба гаравмондаро ба бонк пешбинӣ мекунад.
«Бисёр қарзгирон ба масъалаи пас додани қарзҳо ғайриҷиддӣ муносибат мекунанд, дар натиҷа бонкҳо бо мушкилоти молиявӣ рў ба рў мешаванд. Маҳз барнагардондани қарзҳо боис ба мушкилиҳои молиявӣ дар баъзе бонкҳо шуд»,- гуфт ў дар хотима.
Дар охири декабри соли 2019 тағйиру иловаҳо ба Қонун «Дар бораи ипотека» қабул шуда, аз аввали соли гузашта қувваи эътибор пайдо карданд. Аммо дар бозори ипотекаи ҷумҳурӣ дигаргуниҳои назаррас мушоҳида нагардид.
Чӣ тағйир ёфт…
Тағйирот, дар баробари чизҳои дигар, барои тамоман ё сари вақт напардохтани қарз ба фурўш гузоштани амволи гаравиро бо тартиби ғайрисудӣ пешбинӣ мекунад. Яъне, агар пеш ин масъалаҳоро ҳатман тавассути суд ҳал кардан лозим меомад, акнун он бе суд ҳал мешавад.
Мухолифони ин тағйирот ақида доранд, ки васеъшавии салоҳиятҳои бонк роҳро барои баъзе кормандони масъули нопок сўи қаллобӣ ва фасод мекушояд.
Дар чунин ҳолатҳо, тибқи қонун, агар қарзгир даъвое дошта бошад, метавонад қарори бонкро ба воситаи суд ба баҳс кашад.
Бо тартиби судӣ шартномаҳое баррасӣ мешаванд, ки тарафҳо то қувваи амал пайдо кардани қонуни тағйирёфта баста бошанд.
Мувофиқи қонунгузории нав, музоядаи оммавӣ оид ба фурўши амволи ба гарав гузошташуда дар асоси навиштаҷоти иҷроияи нотариус гузаронда мешавад.
Нархи ибтидоии амвол ҳангоми савдо дар асоси аҳднома доир ба муқаррарнамоии нархи ибтидоии фурўши амвол таъин ва эълон мегардад.
Агар дар мавриди нархи ибтидоии амвол баҳс ҷой дошта бошад, баҳодиҳандаи мустақил даъват мешавад, хароҷоти марбут ба хизматрасонии ў аз ҳисоби маблағҳое пўшонда мешавад, ки аз фурўши моликияти мувофиқи шартнома ба гарав гирифташуда ба даст меоянд.
Гаравдиҳанда ҳақ дорад бо тартиби судӣ асоси рўёнидани предмети ипотекаро ба баҳс кашад ё беэътибор донистани навиштаҷоти иҷроияи нотариусро талаб намояд.
… ва чӣ ҳосил шуд
Ворид намудани тағйиру иловаҳо ба қонун шумораи бонкҳоеро, ки ин гуна қарзҳоро пешкаш мекунанд, чандон тағйир надод: ба ташкилотҳои кредитии болотар зикргардида «Бонки Эсхата», «Алиф Бонк», «Бонки Арванд» ва «Бонки Осиё» ҳамроҳ шуданд.
Аз миёни се бонки системасоз ипотекаро танҳо аз «Бонки Эсхата» гирифтан имкон дорад, аммо меъёр дар ин бонк нисбатан баланд аст – 22% солона (бо сомонӣ).
БМТ дар оғози ҳар сол дар асосии нишондиҳандаҳои соли гузашта номгўи ташкилотҳои системасози кредитии кишварро тасдиқ мекунад. Имсол ба ин номгў «Амонатбонк» (ҳиссааш дар бахши бонкӣ 30,5%), «Ориёнбонк» (21,4%) ва «Бонки Эсхата» (11,9%) дохил карда шуданд.
Тибқи маълумоти БМТ, меъёри миёна аз рўи ипотека бо пули миллӣ феълан 22%-ро ташкил медиҳад, дар ҳоле ки меъёр аз рўи қарзҳои дигар ба ҳисоби миёна 21% аст. (Соли 2019, яъне 2 сол пеш, меъёр аз рўи ипотека ба ҳисоби миёна 16% бо асъори хориҷӣ ва 28% бо пули миллӣ буд.)
Ипотекаро ба муҳлати то 120 моҳ (10 сол) бо чунин меъёр дар «Бонки Эсхата» метавон ба маблағи аз 10 000 то 350 000 сомонӣ гирифт.
Барои ин қарзгиранда бояд на кам аз 30% аз арзиши манзилро пешпардохт кунад, амволи ғайриманқулро ба гарав монад, кафолати шахси сеюм ва санадҳои талабшавандаро низ пешкаш намояд.
Ипотекаро бо шартҳои нисбатан сабуктар метавон аз «Спитаменбонк» гирифт, аммо на бо сомонӣ, балки бо доллар: аз $1000 то $150 000 бо меъёри 15% солона ба муҳлати аз 3 то 120 моҳ. Ба сифати гарав амволи харидашаванда хизмат мекунад, ки 30% аз арзиши онро қарзгиранда бояд пешпардохт кунад. Кафил ҳатмӣ нест.
Ҳисоббарорӣ дар сомонаи ин бонк нишон медиҳад, ки агар, гўем, шумо хоҳиш дошта бошед $50 000 ба муҳлати 10 сол гиред, пардохти ҳармоҳа аз рўи қарз бо фоизаш $806,67-ро ташкил хоҳад дод. Дар ҷамъбаст, бонк аз шумо $96 800.97 ба даст меорад, ки ин қариб ду карат аз маблағи дархостшаванда зиёдтар аст. Яъне шумо илова ба гардондани қарзи гирифтаатон ба маблағи $50 000 боз $46 тыс. 800.97 ҳамчун фоиз месупоред.
Аз уҳдаи пардохти ҳармоҳа ба маблағи $807 дар кишваре, ки маоши миёнаи моҳона $130-ро ташкил медиҳад, аксарияти аҳолӣ, албатта, қодир нест барояд. Сабаби сатҳи пасти ҷалбшавии шаҳрвандон ба ипотека ҳам дар ҳамин аст.
«Амонатбонк» ва ипотека
Тағйру иловаҳо ба қонун «Дар бораи ипотека» имкон медиҳанд бозори ипотека дар ҷумҳурӣ шиддат гирад, гуфт дар нишасти матбуотии чанде пеш доиршуда раиси «Амонатбанк» Сироҷиддин Икромӣ. Вале, идома дод Икромӣ, бояд ба эътибор гирифт, ки қарзҳои ипотекавӣ қарзҳои дарозмуҳлате мебошанд, ки маъмулан ба муҳлати зиёда аз 10 сол дода мешаванд, аммо бонк аз куҷо барои қарзҳои 10-сола маблағ меёбад, ки депозити 10-сола намегирад? «Барои додани қарзи дарозмуҳлат манбаъҳои қарзии дарозмуддат лозиманд»,- гуфт ў.
Бино ба суханони Икромӣ, 80% пасандозҳои дар «Амонатбонк» ҷойдодашуда яксола мебошанд. «Магар бо ин маблағҳо қарзҳои ипотекӣ додан имконпазир аст?»- суол мекард ў.
Сарфи назар аз ин, қайд намуд Икромӣ, «Амонатбонк» имкони додани қарзҳои ипотекиро аз ҳисоби сармояи худ дорад.
«Мо имконияти дар ин самт фаъолият карданро баррасӣ мекунем. Эҳтимол, аз додани ипотека дар ҳаҷмҳои хурд сар кунем»,- хулоса кард ў.
Сиёсати пулҳои гаронарзиш?
Мутахассиси як ташкилоти қарзӣ бо шарти ифшо нашудани номаш сабаби баланд будани меъёри бонкии ипотекаро шарҳ дод. Ба гуфти ў, маблағҳои пулӣ ба худи бонкҳо ҳам гарон меафтанд. Гап дар он аст, ки сарчашмаи асосӣ дар тиҷорати бонкӣ «маржа» – фарқи байни меъёри фоизи маблағҳои ҷалбшаванда ва додашаванда мебошад, идома дод ҳамсуҳбатамон. «Чӣ тавр метавон дар сатҳи 6% қарз дод, дар ҳоле ки меъёри миёнавазн аз рўи депозитҳо дар кишвар 9%-ро ташкил медиҳад, Бонки миллӣ бошад ташкилотҳои бонкиро бо меъёри 11% сармоягузорӣ мекунад.
Гоҳо мешавад, албатта, ки қарзҳои имтиёзноки ниҳодҳои байналмилалии молиявӣ дода мешаванд, лекин ин на ба ҳар бонк ва на ҳар сол насиб мекунад. Зиёда аз ин, ин қабул пулҳоро барои маблағгузорӣ кардани соҳаи мушаххас медиҳанд, на барои хариди манзил», – илова кард ў.
Тақрибан ҳамин гапро дар рафти нишасти матбуотӣ роҳбари БМТ Ҳоким Холиқзода низ гуфт: меъёри қарз баланд аст, зеро ба бонкҳо, дар навбати худ, пасандозҳо гарон меафтанд.
Иқтисодшинос Баҳром Шарипов сабаби асосии арзиши баланди қарзҳоро дар «сиёсати пулҳои қимат» мебинад, ки Бонки миллӣ мегузаронад. Инро ў бо меъёри бозтамвили БМТ шарҳ дод, ки мувофиқи он бонкҳои тиҷоратӣ аз танзимгар қарзҳои кўтоҳмуддат мегиранд.
Вале дар БМТ ин гуна фаҳмидани меъёри бозтамвилро нодуруст номида, исрор мекунанд, ки онро ҳамчун меъёри фоиз шинохтан хатост.
Зимнан, қонун «Дар бораи Бонки миллии Тоҷикистон» меъёри бозтамвилро ҳамчун меъёри минималие маънидод мекунад, ки дар асоси он танзимгар (БМТ) ба бонкҳои тиҷоратӣ ва дигар ташкилотҳои қарзӣ қарз пешкаш мекунад.
Коршиносони мустақиле, ки суҳбат кардан бо онҳо муяссарамон гашт, бар онанд, ки гаронарзиш будани қарзҳо пайомади ҳолати иқтисоди кишвар: сатҳи баланди камбизоатӣ, даромадҳои дарвоқеъ ночизи аҳолӣ мебошад.
«Барои паст кардани меъёри қарз, бонкҳо бояд пасандозҳои арзонтар гиранд. Дар мо бонкҳои ҷудогонае ҳастанд, ки ба ҷалби пасандозҳо ниёз надоранд, зеро ҳамёни тиҷорати дигаре мебошанд ва ба андозаи кифоя пулҳои озод доранд. Аммо, аслан, бонкҳо маҳз аз ҳисоби фарқи меъёрҳои пасандозҳо ва қарзҳои додашаванда даромад ба даст меоранд»,- қайд намуд мутахассиси соҳаи молия Азиз Ҷаъфаров.
Ў қайд намуд, ки дар Тоҷикистон каманд онҳое, ки пулҳои зиёдатие дошта бошанд, ки ҳамчун пасандоз ба бонк гузоштан тавонанд.
«Вазъро бо пасандозҳои ҷалбшаванда боз ҳам коҳиш ёфтани эътимоди аҳолӣ ба бонкҳо пас аз буҳрони соли 2016 бад кард, ки дар натиҷаи он бисёр одамон то ҳанўз пасандозҳои худро пас гирифта наметавонанд»,- гуфт ў.
«Бинобар ин,- қайд намуд дар хотима мутахассис,- маслиҳатам ин аст, ки дар дурнамои миёнамуҳлат чашмдори паст шудани меъёри қарзҳо, махсусан аз рўи қарзҳои дарозмуддате чун ипотека, дар шароити воқеиятҳои молиявию иқтисодии ҷумҳурӣ шудан лозим нест».
Дилшод Шарифов
