Стоимость процентных ставок банковских кредитов на покупку жилья в некоторых странах составляет всего 2-3%, а у нас подобные кредиты брать не спешат, поскольку они намного выше финансовых возможностей большинства населения страны даже без учета существующих высоких процентов.
Ипотека – «орудие эксплуатации и разорения народа»?
Во времена Советского Союза экономические словари слово «ипотека» трактовали как «орудием эксплуатации и разорения народа в капиталистических странах». Но это не мешало существованию кредита на покупку жилья в рамках кооператива. Ставки в конце 80-ых годов составляли 2-4%, а льготники могли рассчитывать даже на беспроцентный кредит.
Наши соседние страны, с которыми мы сосуществовали в одном государстве в 20-ом веке, внедрили этот вид кредитования еще в середине 90-х.
В независимом Таджикистане первый закон «Об ипотеке» был принят намного позже – в марте 2008 года. Но его применение было отложено на несколько лет, из-за затянувшихся работ по разработке и принятию подзаконных нормативно-правовых актов, которые нужны были для детального регулирования рынка.
Однако, даже после создания детальной правовой базы ипотечный рынок у нас практически не работал: большинство населения республики не понимало, что это такое, а банки не хотели внедрять и рекламировать этот вид долгосрочного кредитования, так как не располагали достаточными средствами.
Тем не менее, власти настаивали на внедрении банками ипотечного кредитования, отмечая, что создали необходимое правовое поле. Особого влияния это все же не возымело. За последнее десятилетие ипотеку выдавали только два банка («Первый микрофинансовый банк» и «Спитаменбанк») и пару микрофинансовых организаций («Хумо» и «Имон»), которые не добились массового стремления воспользоваться ипотекой, потому что проценты были слишком высокие для населения.
В результате, объем выданных ипотечных кредитов до начало 2021 года сложился на сумму всего около 400 млн сомони, что равняется 3,5% кредитного портфеля (остатка действующих кредитов) банковского сектора республики.
Банки требуют поправок в закон
Сравнительно крупные банки страны предлагали Национальному банку усовершенствовать и упростить законодательство по ипотеке, чтобы оно было более привлекательным как для кредитных организаций, так и для потенциальных клиентов. Они допускали снижение ставки только после пересмотра закона с учетом предлагаемых ими поправок.
Главное требование банков заключалось в исключении из закона судебного разбирательства между залогодателем и залогодержателем в случае нарушения клиентом условий договора. В качестве заложенного имущества по ипотеке фигурирует жилье, для покупки которого собственно и предоставляется банком кредит.
В банках тогда говорили, что и так сильно рискуют, выдавая долгосрочные кредиты в условиях нехватки свободных средств, а возможные судебные разбирательства будут отнимать дополнительное время, силу и средства
Глава государственного коммерческого банка «Амонатбанк» Сироджиддин Икроми летом 2019 году сказал на пресс-конференции, что внедрение ипотеки возможно только после принятия поправок, которые предполагают, в том числе, внесудебный порядок взыскания переход заложенного имущества к банку без судебного разбирательства».
«Многие заёмщики относятся несерьёзно к вопросу возврата кредитов, в связи с чем банки сталкиваются с финансовыми проблемами. Именно невозврат кредитов привел к финансовым проблемам в некоторых банках», – заключил он.
В конце декабря 2019 года были приняты и заработали в начале прошлого года изменения и дополнения в Закон «Об ипотеке». Однако серьезных изменений рынок ипотеки в республике не претерпел.
Что изменилось…
Поправки, наряду с прочим, предполагают выставление на продажу предмета ипотеки во внесудебном порядке за неуплату или несвоевременную уплату кредита. То есть, если раньше нужно было решать эти вопросы в обязательном порядке через суд, то теперь – без суда.
Оппоненты данных поправок считают, что в связи с расширением полномочий банков, в этом случае, учитывая ситуацию с коррупцией в стране, могут иметь место злоупотребления со стороны некоторых недобросовестных ответственных лиц банков.
В подобных случаях, согласно закону, если у заемщика возникнут претензии, то он имеет право оспаривать решение банка через суд.
В судебном порядке будут рассмотрены договоренности, которые были заключены сторонами до вступления в силу поправленного закона.
В соответствии с новым законодательством проводится публичный торг по продаже заложенного имущества на основании исполнительной надписи нотариуса.
Начальная цена продажи имущества организатором публичных торгов объявляется на основании соглашения об утверждении начальной цены продажи имущества.
При наличии спора по начальной цене имущества привлекается независимый оценщик, расходы на привлечение независимого оценщика покрываются за счет средств, которые будут получены от продажи заложенного по договору имущества.
Залогодатель вправе в судебном порядке оспорить основания для взыскания с предмета ипотеки или потребовать признания исполнительной надписи нотариуса недействительной.
… и что мы имеем?
Внесение поправок в закон особо не изменил численность банков, которые теперь выдают такие кредиты: к вышеуказанным кредитным организациям присоединились «Банк Эсхата», «Алиф Банк», «Банк Арванд» и «Бонки Осиё».
Среди трех системообразующих банков ипотеку можно открыть только в «Банке Эсхата», но ставка в этом банке достаточно высокая – 22% годовых (в сомони).
НБТ в начале каждого года на основе показателей предыдущего года утверждает список системообразующих кредитных организаций страны. В нынешнем году к таким организациям отнесены ГСБ «Амонатбанк» (доля в банковском секторе 30,5%), ОАО «Ориёнбанк» (21,4%) и ОАО «Банк Эсхата» (11,9%).
Согласно данным НБТ, средневзвешенная ставка по ипотеке в национальной валюте в настоящее время составляет 22%, а ставка по другим кредитам в среднем – 21%. (В 2019 году, то есть 2 года назад ставки по ипотеке составляли в среднем 16% в инвалюте и 28% в нацвалюте).
Ипотеку сроком до 120 месяцев (10 лет) по такой ставке в «Банке Эсхата» можно получить на сумму от 10 000 до 350 000 сомони.
При этом заемщик должен внести предоплату не менее 30% от стоимости жилья, заложить недвижимое имущество, нужно также поручительство третьего лица, и необходимые документы.
Ипотеку по более щадящим условиям можно открывать в «Спитаменбанке», правда, не в сомони, а в долларах: от 1000 до 150 000 со ставкой 15% годовых сроком от 3 до 120 месяцев. В качестве залога будет фигурировать приобретаемая недвижимость, 30% от стоимости которой должен будет внести в качестве предоплаты заемщик. Поручитель не обязателен.
Калькуляция на сайте этого банка показывает, что, если, скажем, вы захотели получить $50 000 сроком на 10 лет, ежемесячное погашение кредита с процентами составит $806,67. В итоге, банк получит от вас $96 800.97, что почти в два раза больше запрашиваемой суммы. То есть, вы, помимо возврата кредитной суммы $50 000, в качестве процентов должны выплатить еще $46 тыс. 800.97.
Справиться с ежемесячной оплатой банку $807 в стране, где среднемесячная зарплата составляет $130, конечно, большая часть населения страны не способна, чем и объясняется низкая вовлеченность граждан в получение ипотечного кредита.
«Амонатбанк» пока не спешит на ипотечное кредитование
Внесенные изменения в закон «Об ипотеке» позволяют оживить ипотечное кредитование в республике, заявил недавно на пресс-конференции председатель Госсбербанка «Амонатбанк» Сироджиддин Икроми.
Однако, продолжил Икроми, надо учитывать, что ипотечные кредиты – это долгосрочные кредиты, которые обычно выдаются на срок более 10 лет.
«Но где банкам взять 10-летние кредиты, если они не получают депозиты аналогичного срока. Для выдачи долгосрочного кредита нужны источники долгосрочных кредитов», – сказал он.
По словам Икроми, срок 80% размещенных в «Амонатбанке» депозитов составляет один год. «Разве этими средствами можно будет выдавать ипотечные кредиты?», – вопрошал он.
Несмотря на это, подчеркнул Икроми, «Амонатбанк» имеет возможность выдачи ипотечных кредитов за счет своего капитала.
«Мы рассматриваем возможности работать в этом направлении. Возможно, начнем с выдачи ипотеки в малых объемах», – заключил он.
Политика дорогих денег?
Специалист одной кредитной организации на условиях анонимности объяснил причину высоких ставок на ипотеку. По его словам, денежные средства самим банкам обходятся дорого. «Дело в том, что главный источник прибыли в традиционном банковском бизнесе является маржа, то есть, разница между процентной ставкой привлекаемых денег и их вложения. Каким образом можно выдавать кредиты на уровне 6%, если средневзвешенная ставка по депозитам в стране составляет 9%, а Национальным банком финансируются кредитные организации по ставке 11%?
Бывает, конечно, что получаешь льготные кредиты международных финансовых институтов по более низкой ставке, но такие средства удается привлекать не каждому банку и не каждый год. То есть, это не постоянные финансовые поступления. Более того, такие деньги дают для финансирования конкретной отрасли, сектора, а не на покупку жилья», – добавил он.
Практически то же самое сказал на днях в ходе пресс-конференции глава НБТ Хоким Холикзода: ставки по кредитам высокие, потому что банки, в свою очередь, получают дорогие вклады.
Экономист Бахром Шарипов главную причину высокой стоимости кредитов считает проводимой Нацбанком «политикой дорогих денег». Пояснил он это ставкой рефинансирования НБТ, по которой коммерческие банки получают краткосрочные кредиты от регулятора.
Правда, в НБТ опровергают данную трактовку ставки рефинансирования, и считают, что ошибочно принимать ее за процентную ставку.
При этом, закон «О Национальном банке Таджикистана» трактует ставку рефинансирования минимальной процентной ставкой, по которой регулятор предоставляет кредит коммерческим банкам и другим кредитным организациям.
Независимые эксперты, с которыми удалось поговорить, полагают, что дорогие кредиты являются следствием состояния экономики страны: высокий уровень бедности, мизерные реальные доходы населения.
«Чтобы снизить кредитную ставку, банкам нужно получать более дешевые вклады. Есть у нас отдельные банки, которые не нуждаются в привлечение вкладов, так как являются кошельком другого бизнеса и имеют достаточно свободных денег. Фундаментально же, банки зарабатывают именно за счет разницы между ставками по вкладам и кредитам», – отметил специалист в финансовом секторе Азиз Джафаров.
Он подчеркнул, что в Таджикистане лишними деньгами, которые можно было вложить в качества депозита, располагают не многие.
«Ситуацию с привлекаемыми вкладами еще более ухудшило падание доверия населения к банкам после кризиса 2016 года, в результате которого многие люди не могут вернуть свои депозиты до сих пор», – сказал он.
«Поэтому, – заключил специалист, – не советую надеяться в среднесрочной перспективе на существенном снижении ставок по кредитам, тем более по таким долгосрочным кредитам, как ипотека при действующих у нас в республике финансово-экономических реалиях».
Дильшод Шарифов
